L’articolo 64 del DL 73/2021 (Decreto “Sostegni bis”) ha introdotto un’importante agevolazione finalizzata ad incentivare l’acquisto della prima casa da parte dei giovani.

In cosa consistono le agevolazioni?

Le persone fisiche di età inferiore a 36 anni, aventi un ISEE non superiore ad euro 40.000,00, possono acquistare l’immobile avente le caratteristiche di “prima casa” in esenzione dalle imposte d’atto.

In quale arco temporale sono previste?

Dal punto di vista temporale l’agevolazione è circoscritta agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 ed il 30 giugno 2022 e riguarda tutte quelle case di abitazione e relative pertinenze (anche se la norma non cita espressamente quest’ultima categoria) che possono fruire, in sede di acquisto, dell’agevolazione “prima casa” di cui alla nota II bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro, purché non ricomprese nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

L’agevolazione si applica non solamente gli atti a titolo oneroso di acquisto della proprietà, ma anche ai trasferimenti di diritti reali parziali e quindi agli atti traslativi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.

La norma prevede l’esenzione integrale dalle imposte d’atto (imposta di registro, imposta ipotecaria ed imposta catastale) a prescindere dal valore dell’abitazione e quindi il risparmio riguarda il 2% dell’imposta di registro (che avrebbe potuto essere corrisposto sul valore catastale oppure su quello effettivo con un minimo di euro 1.000) e le imposte fisse ipotecaria e catastale pari ciascuna ad euro 50,00. In assenza di una esenzione specifica si ritiene che rimangano dovute l’imposta di bollo nonché i tributi speciali catastali.

Viceversa se l’atto di compravendita risulta assoggettato ad IVA, in quanto si acquista un immobile nuovo dall’impresa costruttrice, quest’ultima, nella misura del 4%, risulta in ogni caso dovuta ma all’acquirente spetta un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA dovuta. Tale credito può essere utilizzato alternativamente in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute sugli atti, denunce, successioni e donazioni presentate dopo la data dell’atto di compravendita, oppure in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto o, infine, in compensazione in F24 ai sensi del DLgs. 241/1997.

Quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni?

Per quanto riguarda gli acquirenti, il beneficio si applica limitatamente ai trasferimenti operati a favore di soggetti, persone fisiche, che soddisfino entrambe le seguenti condizioni:

• non abbiano ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui avviene il trasferimento;
• abbiano un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40.000 euro annui.

Infine, i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo aventi i requisiti sopra indicati sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, altrimenti pari allo 0,25 % del finanziamento erogato.

A tal fine i beneficiari del finanziamento devono dichiarare la sussistenza di tali requisiti nell’atto di erogazione.

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La pandemia non frena gli investimenti immobiliari

Il mercato dei mutui continua ad essere di grande tendenza anche per il 2021. Secondo i dati statistici per tutto il 2021 è prevista una situazione molto positiva del settore immobiliare: le banche godranno di liquidità, tanto è vero che il mutuo ipotecario continuerà ancora ad  essere  un prodotto di primario interesse.

Questo scenario, che vede tassi di interesse ai minimi storici, rappresenta un ottimo momento per comprare casa tramite agenzia. Inoltre, grazie alle nuove agevolazioni sui mutui soprattutto per l’acquisto della prima casa, non c’è alcun motivo per ritenere che il mercato dei mutui subirà una crisi rispetto alla situazione attuale, una realtà che di fatto si mantiene costante dal 2019. In base a quanto è stato nel 2020 il mondo del credito ha mantenuto gli stessi volumi del 2019; ciò è attribuibile ai tassi minimali storici e dalle elevate operazioni di sostituzione e di surroga.

Rappresenta un OTTIMO MOMENTO  per acquistare casa. Il singolo mese di Aprile 2021 i volumi di richieste di mutuo risultano il doppio rispetto ad un anno fa (durante il periodo Covid) e risulta per ora il più elevato in assoluto degli ultimi 10 anni. CONFERMA DEL RITORNO DI INTERESSE verso l’acquisto di un immobile ad uso residenziale.

Le previsioni per il 2021 per il mercato immobiliare italiano

Superbonus, Ecobonus, Recovery Plan e piano vaccinale auspicano ad una ripresa economica già da quest’anno, con una ripartenza degli investimenti e dei consumi. Il 2021 rappresenta un anno che sta riscontrando una graduale crescita del mercato immobiliare, ma si stima che per una ripresa ottimale e per raggiungere i livelli pre pandemia, bisognerà attendere il 2022. Non ci sono dubbi: il mercato immobiliare italiano ha sempre attratto, e continua attrarre tutt’oggi, investitori anche internazionali che sono alla ricerca di immobili di elevata qualità, e che presentano alti livelli di comfort ed efficienza energetica.

Mutuo a tasso fisso e variabile, quali sono le previsioni per il 2021?

Dato il momento di incertezza che tutti stiamo ancora vivendo a causa della pandemia, è complesso fare delle previsioni esatte. Tuttavia, per quanto concerne la questione del credito, è previsto per tutto il 2021 che le banche godranno della giusta liquidità, potendo così finanziare senza problemi il settore immobiliare. Vi sono inoltre fattori positivi che fanno ben sperare in una ripresa: l’avvento del nuovo Governo ed il calo dello spread, si traducono in una maggiore propensione delle banche a concedere i mutui. Al primo posto tra i prodotti più richiesti vi sono i mutui a tasso fisso che rappresentano l’88,8% delle nuove erogazioni.

Pur confermando tale dato, registra una lieve flessione; il tasso fisso rappresenta l’84% dei mutui che sono stati erogati nel primo trimestre 2021. I mutui a tasso variabile invece, potrebbero essere la scelta più conveniente per specifiche tipologie di acquirenti. Facciamo riferimento a quegli acquirenti interessati a comprare casa, consapevoli che non si tratta dell’immobile della loro vita. Dunque, una soluzione abitativa destinata a durare soltanto 8-10 anni, come nel caso di giovani single o coppie, che nel lungo periodo, potrebbero decidere di crearsi una famiglia.

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L’avvento della pandemia da Coronavirus non ha fermato il settore immobiliare, che ha visto la chiusura delle agenzie solamente durante il periodo di totale lockdown.

Il calo notevole della richiesta degli affitti, dovuto allo smart working e all’arresto della ricerca di appartamenti destinati agli universitari fuorisede si è fatto sentire, dal momento che quest’ultimi hanno lasciato le case affittate e sono rientrati nei propri luoghi d’origine, dai quali non solo hanno continuato gli studi online, ma si sono anche laureati in DAD e, quindi, concludendo il loro percorso di studio in città. Questo ha comportato un importante numero di case sfitte che i proprietari hanno pensato bene di riqualificare e mettere in vendita, volendo evitare di pagare spese per delle case vuote, e contando sul successo di vendita favorito  dai tassi di mutui applicati molto bassi e dalle agevolazioni fiscali previste per le ristrutturazioni riservate agli acquirenti.

Tuttavia, malgrado il mercato abbia risposto bene, il gravissimo problema sanitario, ha portato con se un cambiamento nelle abitudini degli italiani per quanto riguarda le scelte degli immobili da acquistare.

Se, all’inizio del 2020, le famiglie propendevano per un’abitazione nelle parti più urbanizzate delle città, nell’ultimo anno e mezzo si è registrato un forte aumento delle richieste di case con una location studio  e appartamenti che dispongano di un giardino o  di un bel terrazzo.

La difficoltà che è stata iniziale per le agenzie immobiliari, è stato il timore che le visite in loco portassero  più facilmente l’espandersi del virus, tuttavia, la consapevolezza che la casa è  comunque un bene essenziale, non ha assolutamente fermato le persone a cercare la casa dei propri sogni. Considerando il momento propizio per l’acquisto nel voler cambiare la loro abitazione, avendo risentito delle forti limitazioni durante il lockdown

La libertà di una persona si misura nello spazio di cui dispone

Si sono incrementate le nuove richieste di case ed appartamenti anche fuori dal centro città, soprattutto con giardino o con terrazzo,  aumentando anche la ricerca di abitazioni più ampie che consentano di avere ulteriori spazi per lo smart working.

Le stesse mansarde o appartamenti privi di balconi hanno portato al crollo dell’acquisto di soluzioni abitative prive di sbocchi esterni.

Questo ha fatto sì che anche le case molto grandi, che finora erano state evitate perché eccessivamente spaziose, oggi sono di nuovo richieste, anche se sono fuori dal centro. Inoltre, un giardino privato o un ampio terrazzo, dove poter svolgere le proprie attività in tutta sicurezza, ha fatto riscoprire agli italiani la voglia di stare all’aperto. Infatti, oggi le famiglie hanno ancor più l’esigenza di spazi di relax e più a contatto con la natura; un fenomeno interessante che, in futuro sarà sicuramente anche oggetto di studi sociologici.

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